Avaliação técnica
Laudo conforme NBR 14653, com profissional habilitado. É a base do Score e da conversa com qualquer contraparte séria.
Estruturamos ativos imobiliários para que direitos econômicos sobre eles possam ser representados digitalmente — com cadeia jurídica explícita, avaliação técnica e documentação verificável. A atividade regulada, quando existe, é conduzida por entidade habilitada.
Esta página apresenta um serviço de estruturação contratado por quem detém o ativo. Não constitui oferta pública, oferta de valor mobiliário, nem convite a investir. Não divulgamos preço, rentabilidade ou percentual captado.
Não funciona. Um token emitido sobre um imóvel não transfere propriedade: no Brasil, a propriedade imobiliária se transmite por registro na matrícula, no Registro de Imóveis competente. Sem veículo jurídico interposto, o detentor do token não detém nada exigível.
Ativo real, com matrícula, avaliação e due diligence documentada.
SPE, fundo ou securitizadora — a titularidade fica onde ela é exigível.
Participação, recebível ou fluxo, definido em instrumento próprio.
A forma jurídica do direito: cota, certificado de recebíveis, participação.
O token representa o instrumento. Ele não substitui a matrícula.
A propriedade imobiliária permanece regida pela matrícula no Registro de Imóveis competente. A representação digital não a substitui, e nenhuma estrutura apresentada aqui promete o contrário.
O caminho de um ativo imobiliário até uma estrutura auditável, em etapas com entregável definido, responsável nomeado e condição objetiva de encerramento. Não se avança por decisão comercial.
Parecer de enquadramento preliminar e recomendação de caminho estrutural.
Fecha quando: Ativo, titularidade e objetivo do originador identificados.
Laudo de avaliação e IMI Real Estate Score inicial.
Fecha quando: Laudo concluído e score com cobertura suficiente.
Relatório de due diligence documental, jurídica e técnica, com ressalvas.
Fecha quando: Matrícula, ônus, licenças e contencioso levantados; ressalvas endereçadas ou aceitas.
Desenho do veículo e do instrumento, com parecer de caracterização.
Fecha quando: Caracterização do instrumento definida em parecer; atividades reguladas atribuídas.
Modelagem econômica, cascata de distribuição e projeção em cenários.
Fecha quando: Tokenomics fechada e cascata validada pelo originador.
SPE, securitizadora ou fundo constituído e documentado.
Fecha quando: Veículo existente, com CNPJ e atos societários registrados.
Instrumento que define o direito econômico representado.
Fecha quando: Instrumento assinado; direitos, prazos e eventos definidos.
Representação digital emitida, com regras de transferência e data room.
Fecha quando: Representação registrada e conciliada com o instrumento; documentos com hash.
Oferta estruturada e conduzida por entidade habilitada.
Fecha quando: Distribuidor habilitado contratado; registro ou dispensa comprovados.
KYC, suitability, subscrição e alocação concluídas.
Fecha quando: Subscrição liquidada e posições escrituradas.
Relatórios periódicos, eventos, distribuições e reporte ao investidor.
Fecha quando: Operação em curso com reporte na periodicidade contratada.
Metodologia proprietária de aptidão à estruturação. Nove dimensões âncora, liquidez como ajuste, e veto em duas dimensões que não admitem compensação por média. Publicada, não insinuada.
Padrão construtivo, idade, estado de conservação, especificação e adequação do ativo ao uso pretendido.
Centralidade, acessibilidade, densidade e diversidade de usos no entorno, infraestrutura e vetor de crescimento.
Matrícula, cadeia dominial, ônus, gravames, licenças, regularidade fiscal e contencioso.
Relação entre o direito econômico representado e o ativo subjacente: natureza, excussão e suficiência da garantia.
Previsibilidade, origem e cobertura do fluxo: contratos, inquilinos, inadimplência e vacância.
Capacidade de entregar o que foi prometido: histórico do originador, estágio de obra, licenciamento e orçamento.
Expectativa de apreciação do ativo pelo vetor da praça, oferta registrada e ciclo.
Estrutura societária do veículo, política de distribuição, direitos dos investidores e controles.
Completude e verificabilidade da documentação, periodicidade de reporte e rastreabilidade.
Não entra na média ponderada: subtrai até 12 pontos do composto. Liquidez não compensa qualidade de ativo — penaliza.
Risco jurídico e Lastro não são compensáveis por média. Um ativo com problema dominial não vira bom ativo por ter boa localização.
Dimensão não avaliada fica nomeada como ausente. Abaixo de 60% de cobertura de peso não há score — imputar zero inventaria informação negativa.
Operação em renda e desenvolvimento não se medem igual: a primeira pesa fluxo de caixa, a segunda risco de execução. Cada via tem seus pesos.
O Score avalia se um ativo está apto a ser estruturado — e sob quais ressalvas. Não é recomendação de investimento, não é rating de crédito e não projeta retorno.
Representar um direito digitalmente é um problema resolvido. O que determina se a operação se sustenta no quinto ano é o que vem antes — e o histórico recente do setor no exterior é explícito quanto a isso.
Laudo conforme NBR 14653, com profissional habilitado. É a base do Score e da conversa com qualquer contraparte séria.
Leitura de praça, estoque, absorção e vetor de valorização — o que sustenta ou desmonta uma tese de desenvolvimento.
Cadeia dominial, ônus, certidões, licenciamento e aderência urbanística. É aqui que a maioria das operações morre — e é melhor que morra aqui.
Escolha de veículo e de instrumento contra a norma vigente, com os tetos e as elegibilidades que cada caminho impõe.
Representação digital em padrão permissionado, com identidade, jurisdição, teto por titular e lockup avaliados por regra — não por confiança.
Acompanhamento da operação após a estruturação: obrigações, marcos, documentos e reavaliação periódica do Score.
A caracterização de um token imobiliário no Brasil não é opinativa: ela decorre da substância econômica do direito representado. Abaixo, o corpus que orienta cada decisão de estrutura — e a linha entre o que é norma e o que é proposta.
Lei 6.385/1976, art. 2º, IX; Parecer de Orientação CVM 40/2022
2022-10-11
Contrato de investimento coletivo. Quatro elementos: investimento, formalização, caráter coletivo e expectativa de benefício econômico derivada do esforço do empreendedor.
Ofício Circular CVM/SSE 4/2023
2023-04-04
Caracterização de Tokens de Recebíveis / de Renda Fixa como valores mobiliários. Duas vias: contrato de investimento coletivo, ou certificado de recebíveis.
Resolução CVM 88
2022-04-27
Teto de captação por emissor em período de 12 meses.
Resolução CVM 88
2022-04-27
Distribuição por plataforma eletrônica de investimento participativo registrada na CVM.
Lei 14.430/2022
2022-08-03
Regime das companhias securitizadoras e dos certificados de recebíveis.
Resolução CVM 175
2022-12-23
Regime geral de fundos de investimento; anexo de FII.
Resolução CVM 135/22
2022-06-10
Valor mobiliário negocia-se em mercado organizado autorizado pela CVM. Ofício Circular CVM/SMI 2/2026 (02/04/2026) reitera deveres das Res. 35 e 135 na intermediação e no registro de negócios em balcão organizado.
Consulta Pública SDM 05/2025 (minuta que substituiria a Res. CVM 88)
2025-09-24
Contribuições encerradas em 23/01/2026. NÃO é norma vigente.
Grupo de Trabalho de Tokenização (GTT), Portaria CVM/PTE 177/2026
2026-07-17
GTT instituído em julho/2026 (14 unidades, 120 dias + 30). Minuta de regime experimental "Programa Piloto DLT CVM" entregue ao colegiado em ~17/09/2026, com operação das redes restrita a entidades qualificadas. NÃO APROVADA até 2026-10-08.
Nenhuma estrutura é desenhada contra proposta normativa. Enquanto uma minuta não é aprovada, ela não altera o que é possível hoje — e tratá-la como se alterasse é o erro que transforma expectativa regulatória em risco jurídico do cliente.
A IMI estrutura, avalia, documenta e acompanha. As atividades abaixo são reservadas a entidades autorizadas e, quando a operação exige qualquer uma delas, a parte habilitada é contratada e identificada no próprio registro da operação — não citada genericamente.
O cliente do IMI Token é quem detém o ativo — e tem um problema de capital, de liquidez ou de governança que a forma atual do patrimônio não resolve.
Em operação
Tokenização como serviço: diagnóstico, avaliação, diligência, estrutura jurídica e financeira, modelagem do direito e representação digital.
Em construção
Ambiente de investidor. Depende de contraparte licenciada contratada, provedor de KYC/AML conectado e escrituração por entidade habilitada.
Depende de regulação
Negociação secundária exige mercado organizado autorizado pela CVM e intermediário habilitado. O regime experimental em DLT está em minuta, não aprovado.
Quatro passos. Nos três primeiros você já recebe a leitura de prioridade e qual é a primeira análise do seu caso — sem informar contato.
Passo 1 de 4: Perfil
Não. Esta página apresenta um serviço de estruturação contratado por quem detém o ativo — o originador. Não há oferta, solicitação de investimento, nem convite a subscrever. Não divulgamos preço, rentabilidade ou percentual captado nesta página, justamente para que não haja dúvida sobre isso.
Não, e nenhuma estrutura honesta promete isso. A propriedade imobiliária se transmite por registro na matrícula. O token representa um direito econômico definido em instrumento jurídico — participação, recebível ou fluxo — emitido por um veículo que é titular ou credor em relação ao ativo.
Não. Distribuição, intermediação, escrituração e custódia são atividades reservadas a entidades autorizadas. A IMI estrutura, avalia, documenta e acompanha; cada atividade regulada é conduzida pela parte habilitada, identificada na própria operação.
Resolve um problema estreito: registro e transferência de titularidade de um instrumento. Não resolve gestão do ativo, tributo, manutenção, inquilino nem governança — e há casos recentes no exterior, com centenas de imóveis tokenizados, que foram à liquidação justamente por isso. A diligência do ativo vale mais que a camada de token.
Depende da estrutura. A caracterização parte do contrato de investimento coletivo (Lei 6.385/1976 e Parecer de Orientação CVM 40/2022) e do Ofício Circular CVM/SSE 4/2023 para tokens de recebíveis. Dependendo do caminho, incidem a Resolução CVM 88 (com distribuição por plataforma registrada), a Lei 14.430/2022 para securitização, ou a Resolução CVM 175 para fundos.
Não neste momento, e não por escolha de produto: negociação secundária de valor mobiliário exige mercado organizado autorizado pela CVM, com intermediário habilitado. A plataforma foi construída com esse gate fechado por padrão, no banco de dados, e não por configuração.
A etapa de diagnóstico se resolve em dias. O caminho completo até uma estrutura auditável depende do ativo — e, com frequência, da regularização documental que a diligência revela. Prazo prometido antes da diligência é chute.
Operações muito pequenas não suportam o custo fixo de estruturação — avaliação, diligência, constituição de veículo e assessoria jurídica existem em qualquer tamanho. O diagnóstico é a etapa que responde isso para o seu caso, com números.
O diagnóstico é a etapa que responde se a estruturação faz sentido no seu caso — com números, caminhos e o que precisa ser regularizado antes.
IMI — Iule Miranda Imóveis. Avaliações conforme NBR 14653 por profissional habilitado. A IMI não é instituição financeira, não é plataforma de investimento participativo registrada na CVM, não é administradora de carteira, não é escrituradora e não é intermediária de valores mobiliários. Quando a operação exige qualquer uma dessas atividades, a entidade habilitada é contratada e identificada na própria operação.